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来源:界面

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文/曾剑萍

备受关注的广物地产股权拍卖场中,闯进了一匹来自深圳的黑马。

3月16日,此前一声不响的卓越在历经15小时鏖战、497轮激烈竞拍后,以51亿元的最高报价、43.71%的溢价率击败了龙头房企碧桂园、保利、阳光城。

广物地产为国有参股企业,其中广东省物资产业(集团)有限公司持有45%股权,天津汇萌置业有限公司持有40%股权,广州市潮越财务咨询服务有限公司持有15%股权。

2月11日,广东广物房地产(集团)有限公司公告转让广东省物资产业集团持有的45%股权及相关债权,股权转让对价约为31.57亿元,债权转让价格约为4.18亿元。

消息公告后,粤泰股份、碧桂园、阳光城均先后明确表示参与竞拍,但事情总是出乎意料,最早表态的粤泰股份并没有出现,在一阵厮杀过后,广物地产45%股权盘落深圳开发商卓越。

公开资料显示,卓越成立于1996年,历经20多年的跌宕起伏,如今正积极奔跑在规模扩张之中。而对于这家民营房企而言,其买地轨迹,也是创始人李华的地产变奏之路。

李华地产起始

故事起于20世纪80年代末90年代初,正值中国改革转型时期,资本市场流动加速,供需关系发生改变,一群公务员在政策的支持与鼓励下,纷纷选择下海创业。

那时,任职于深圳市团委的四川人李华也动起了下海的心,经过深思熟虑后,他在1989年辞去公职,投入了滚滚的创业浪潮中。

创业的初期并不顺利,他搞过贸易投资,做过股票,开过工厂,甚至还做过餐饮,但所有的一切都只如蜻蜓点水般,并没有泛起涟漪。

1993年,南巡的春风掀起了改革开放新一轮的浪潮,中国经济迅速崛起,房地产市场迎来了其第一个巅峰时刻,嗅到商机的李华加入了这支掘金队伍之中。

风向的转变让人始料未及,经济发展过热引发了中央紧急出台“国十六条”进行宏观调控,以海南为中心的房地产泡沫破灭,“万通地产六君子”上演一番轰轰烈烈“海南逃生记”,而在这群“逃亡”人群之中,亦有初涉房地产的李华。

泡沫破裂后,李华转战香港港股投资,并淘到了其第一桶金,之后他选择在深圳成立一家以房地产开发为主要业务的企业——卓越实业,这就是现在的卓越集团。

卓越成立之初,李华首先将目光投注品牌住宅,并于1998年打造出卓越·蔚蓝海岸项目。此后,凭借着这一项目,卓越在深圳市场声名鹊起,成为继万科、金地、招商、华侨城之后位列深圳第五的地产商,奠定在深圳房地产业的领先地位。

2004年,李华决定改变集团航线,向商务领域进军,继首次试水商务领域投资卓越大厦后,卓越又在福田CBD核心位置开发了卓越时代广场这一标杆商务项目。

当时的卓越,在深圳市场发展得风生水起,与此同时,熟悉资本市场投资的李华开始目光伸向资本市场。2006年前后,为了筹备上市,扎根深圳的卓越先后成立长沙、武汉、重庆、烟台公司,开启全国扩张之路。

但命运似乎总是爱跟这位开发商开玩笑,就在李华为登陆资本市场而箭在弦上之时,2008年金融危机席卷全球,企业IPO接连折戟,卓越的上市计划也不得不因此搁浅。

风暴过后的2009年,中国房地产迎来复苏。这一年,包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后如愿登陆香港资本市场,唯独卓越,因估值过低以及国际认购不足,在临门一脚时,主动选择暂停IPO。

卓越转轨求地

2009年的李华,也许不会想到,在他毅然决然选择暂停IPO的那时起,他与资本市场的距离已经越来越远。此后的几年里,尽管也曾表态筹备上市,但逐渐落后的规模似乎成为一道门槛。

暂停IPO,李华不仅失去了一个融资平台,与此同时,伴随着IPO失败,风头正盛的卓越开始进入发展缓慢的两年低潮期,也促使卓越开始寻求自身经营模式的转变,一方面开始放缓住宅项目建设,另一方面将重心放至商业地产。

彼时,李华的亲兄弟、卓越集团总裁李晓平就曾表示,卓越在商业地产的收入已经占到40%~50%,自持物业面积占所建商业面积的15%,今后希望增加物业的持有比例,至少达到20%。

但注重商业地产并没有让这家房企获得更大的发展,2012年间曾一度传出为了缓解资金紧张,卓越选择出售福田中心区的卓越·世纪中心1号楼部分单位的消息。

因此,为了加速资金周转,卓越加强了旗下物业的销售,除了推售写字楼项目外,在住宅方面也加快了销售步伐。

2012年,卓越销售突破100亿元,但彼时曾经同规模的房企已接连踏入200亿、300亿甚至更高的规模阵营。

李华同年宣布成立城市更新集团。同时,一度依靠协议和行政划拨方式圈到大量中心地段土地的卓越,开始加大公开市场的拿地步伐。

2013年,卓越以123.79亿元拿下前海两宗地,创下深圳土地市场的记录;2014年,经过漫长竞价后,卓越以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地,一举成为宝安区新的商业地王,一时为市场所瞩目。

与此同时,除了深圳市场,两年内李华还借助并购、合作方式在重庆、西安、成都、杭州、长沙等城市落子,全国土地储备超过1000万平方米。

规模竞赛之时,李华还不停订下“小目标”:2016年宣布三年内销售金额500亿、资产运营500亿的双500亿目标;2018年的新春致辞中,李华将三年内的销售目标提高为千亿。

观点地产新媒体了解到,2017年卓越全年总销售金额437亿元,较2016年全年销售325亿元增长34.5%,若要达到三年千亿的目标,必须保持不低于32%的复合增长率。

因此,在2015年、2016年暂停纳储脚步的李华, 2017年又开始了新的布局,并重新将目光投注在“高周转”的住宅项目。

观点地产新媒体不完全统计,截至2018年3月份,卓越共获取39个项目,其中大部分为住宅项目,新进入包括江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市,目前已经布局全国25个城市。

而就在揽下广物45%股权的十天前,卓越以9.37亿元接盘青岛“紫檀山”豪宅项目二期用地共6宗土地,连同此前竞得的一期用地,卓越已全面接盘紫檀山项目,总成交价约25亿元。

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